Advogado de direito imobiliário em Joinville, SC

Regularização de imóvel sem escritura

Imóvel comprado por instrumento particular, contrato de gaveta ou herança nunca formalizada costuma ficar sem registro atualizado na matrícula, o que impede venda regular, financiamento e, em alguns casos, sucessão organizada do bem entre herdeiros.

Contrato de compra e venda de imóvel

• Conferência da matrícula atualizada antes de assinar qualquer contrato
• Cláusula de rescisão e de multa em caso de descumprimento
• Forma de pagamento e condição suspensiva, quando existir financiamento
• Previsão sobre quem responde por débito anterior à venda, como IPTU e condomínio em aberto

Usucapião, uma das formas de regularização

Quando não há título formal, mas existe posse contínua e mansa por tempo suficiente, a usucapião permite que o possuidor se torne proprietário reconhecido, pela via judicial ou, quando os requisitos permitem, diretamente em cartório, pela via extrajudicial.

Disputa entre confrontantes e vizinhos

Divergência sobre limite de terreno, servidão de passagem ou construção que invade área vizinha costuma exigir análise da matrícula, de planta e, em alguns casos, de levantamento topográfico para definir com precisão onde termina um imóvel e começa o outro.

Atuação em Joinville, direito imobiliário

Atendo pessoas físicas e empresas de Joinville em questões imobiliárias, da revisão de contrato de compra e venda à regularização de imóvel sem escritura, incluindo usucapião judicial e extrajudicial, com atendimento on-line em todas as etapas.

Condição suspensiva ligada ao financiamento

Quando a compra depende de aprovação de crédito bancário, o contrato deve prever expressamente essa condição, com prazo definido e consequência clara caso o financiamento não seja aprovado, para evitar discussão posterior sobre devolução de valor já pago.

Cláusula penal por desistência

• Percentual de multa em caso de desistência do comprador
• Percentual de multa em caso de desistência do vendedor
• Prazo para restituição de valores já pagos
• Previsão sobre retenção de arras confirmatórias, quando existirem

Débitos anteriores à venda

IPTU, taxa de condomínio e eventual financiamento em aberto vinculado ao imóvel precisam ter responsabilidade claramente definida no contrato, porque, sem essa previsão, quem fica com o imóvel pode responder por dívida que não gerou.

Vício oculto no imóvel

Problema estrutural ou irregularidade não visível no momento da compra, descoberto depois da transação, pode gerar direito de reclamar do vendedor, especialmente quando ele tinha conhecimento do defeito e não o informou ao comprador.

Registro na matrícula, a etapa que formaliza a propriedade

A propriedade só se transfere de fato com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis competente. Contrato assinado sem esse registro não torna o comprador proprietário perante terceiros, apenas titular de direito pessoal contra o vendedor.

Diagnóstico do que existe hoje

O primeiro passo é levantar a matrícula atual do imóvel, verificar em nome de quem está registrado e reunir os documentos que existem, como contrato particular, recibo de pagamento ou declaração de posse, para identificar qual caminho de regularização é compatível com a situação.

Escritura direta, quando o vendedor está disponível

Se o antigo proprietário ou seus herdeiros ainda podem ser localizados e concordam em formalizar a venda, a lavratura de escritura pública seguida de registro costuma ser o caminho mais direto, sem necessidade de ação judicial.

Adjudicação compulsória, quando o vendedor não formaliza

Havendo contrato particular de compra e venda já quitado, mas o vendedor se recusa, desaparece ou falece sem assinar a escritura, a ação de adjudicação compulsória permite obter judicialmente o documento equivalente à escritura, para viabilizar o registro.

Usucapião, quando falta título mas há posse

• Posse mansa e pacífica, sem oposição de terceiro
• Posse com ânimo de dono, isto é, como se proprietário fosse
• Tempo mínimo de posse, que varia conforme a modalidade aplicável
• Ausência de contestação judicial anterior sobre a mesma posse

Cessão de direitos possessórios e contrato de gaveta

Quando o imóvel foi repassado por sucessivos contratos particulares sem nenhum registro formal, chamado popularmente de contrato de gaveta, é preciso reconstruir essa cadeia de posse para viabilizar o caminho de regularização mais adequado, seja escritura, adjudicação ou usucapião.