Usucapião pela via judicial
Quando falta consenso ou documento para a via extrajudicial, a propriedade é reconhecida por meio de processo na Justiça, com produção de prova sobre o tempo e a forma da posse.
OAB/SC 69.814 · Joinville, Santa Catarina
Advogado para ação de usucapião em Joinville, SC
Reconhecimento da propriedade de um imóvel pelo tempo de posse, pela via judicial ou diretamente em cartório. Atendimento em Joinville e on-line para todo o Brasil.
Atuação
15 anos
de advocacia, hoje com base em Joinville, Santa Catarina.
Formação
3
pós-graduações concluídas: direito público, direito processual civil e direito tributário.
Clientes
100+
pessoas e empresas atendidas ao longo desses anos.
Registro
OAB/SC
inscrição 69.814, verificável no cadastro nacional dos advogados.
Duas vias possíveis
Usucapião pela via judicial ou pelo cartório
As duas vias existem na lei. A escolha depende da documentação disponível e da existência ou não de acordo entre os envolvidos.
Usucapião pela via extrajudicial, em cartório
Quando a documentação está completa e não há contestação, a usucapião pode ser reconhecida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem passar pelo Judiciário.
Como funciona
Como o atendimento acontece
Quatro passos que descrevem o funcionamento do escritório para este tipo de caso.
01
Levantamento da posse e da documentação
- Matrícula ou certidão do imóvel, tempo de posse, comprovantes como contas e IPTU, identificação dos confrontantes
02
Definição da via cabível
- Avaliação se o caso atende aos requisitos da via extrajudicial ou exige processo judicial
03
Elaboração do requerimento ou da petição inicial
- Ata notarial e requerimento ao cartório, ou petição inicial quando o caso é judicial
04
Acompanhamento até o registro
- Acompanhamento no cartório ou no processo até a matrícula ser atualizada em nome do possuidor
O advogado
Lucas Bolzan, 15 anos de advocacia em Joinville
Atuo em direito imobiliário ao lado das demais áreas do escritório, com foco em usucapião, regularização de imóvel e contratos de compra e venda.
Pós-graduado em direito processual civil e direito público, formação que orienta tanto processos judiciais de usucapião quanto procedimentos administrativos de regularização. Atendimento direto comigo, on-line para todo o Brasil.
Como eu atendo
Atendimento on-line no Brasil inteiro
O trabalho é em formato on-line: documento, procuração e reunião são resolvidos à distância. A inscrição na OAB vale em todo o território nacional, então empresa e pessoa de fora de Joinville são atendidas do mesmo jeito.
Combinar um horário no WhatsApp →Atendimento on-line para todo o Brasil
Reunião por vídeo, envio de documento e assinatura de procuração à distância. Em licitação, a disputa acontece por sessão eletrônica e por portal de compras públicas, o que dispensa deslocamento.
Horário de atendimento
Segunda a sexta, das 7h30 às 18h. Sábado, das 8h às 12h. A mensagem enviada fora desse horário entra na fila do próximo horário de atendimento.
Contato direto
WhatsApp e telefone (47) 98900-3413. E-mail lucasbolzan.adv@gmail.com. O primeiro contato é comigo, não com atendimento intermediário.
Perguntas frequentes
As perguntas que chegam antes da primeira conversa
Via judicial
Quando falta algum requisito para o reconhecimento em cartório, como documento incompleto, ausência de consenso entre os envolvidos, ou contestação de algum confrontante. Nesses casos, a via é o processo judicial, com produção de prova sobre a posse.
Variam conforme a modalidade, mas em geral envolvem tempo mínimo de posse, uso do imóvel como se fosse próprio, e ausência de contestação ao longo desse período. A modalidade cabível é definida a partir da análise do caso concreto.
O tempo varia conforme a modalidade de usucapião, podendo ir de alguns anos até prazos maiores, dependendo da situação do imóvel e da forma como a posse foi exercida.
Depende da vara, da complexidade da prova necessária e de eventual contestação de confrontantes ou terceiros. É um processo que tende a levar mais tempo do que a via extrajudicial, justamente por envolver instrução probatória.
Via extrajudicial, em cartório
É o reconhecimento da propriedade feito diretamente no cartório de registro de imóveis, por meio de ata notarial e do consentimento dos envolvidos, sem passar pelo processo judicial.
Quando a documentação está completa, o tempo de posse é comprovável e não há contestação de confrontante, do cônjuge ou de terceiro interessado durante o procedimento no cartório.
Começa com a ata notarial lavrada em tabelionato, seguida do requerimento ao cartório de registro de imóveis com a documentação, plantas e certidões. Havendo consenso, o cartório reconhece a usucapião e atualiza a matrícula.
Ajuda muito ter em mãos a matrícula do imóvel ou a certidão do registro de imóveis, comprovantes que mostrem o tempo de posse, como contas de água, luz, IPTU e recibos, planta ou memorial descritivo se existirem, e a identificação dos vizinhos confrontantes. Esse conjunto é o que permite avaliar a modalidade cabível e o caminho a seguir.
Usucapião extraordinária
Prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige posse contínua e sem oposição por 15 anos, independentemente de título ou boa-fé, prazo que pode cair para 10 anos quando o possuidor usa o imóvel como moradia habitual ou nele realizou obra ou serviço produtivo.
Usucapião ordinária
O art. 1.242 exige posse contínua por 10 anos, com justo título e boa-fé, prazo reduzido para 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente e o título, que resultaria em registro regular, foi cancelado por algum motivo posterior.
Usucapião especial urbana
O art. 1.240, com base no art. 183 da Constituição, exige posse de até 5 anos sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, usado como moradia própria ou da família, e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Outras modalidades previstas em lei
- Usucapião especial rural, art. 191 da Constituição e art. 1.239 do Código Civil, para imóvel de até 50 hectares tornado produtivo pelo trabalho do possuidor
- Usucapião familiar, art. 1.240-A, quando um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros abandona o lar
- Usucapião coletiva, para ocupação urbana por população de baixa renda, prevista no Estatuto da Cidade
Qual modalidade se aplica ao seu caso
A modalidade correta depende do tempo de posse, da existência de título, da localização e do tamanho do imóvel, e da finalidade dada a ele. Analisar a documentação e o histórico de posse disponível é o que permite identificar, com segurança, qual caminho tem requisito preenchido.
Situações que exigem o processo judicial
- Ausência de algum documento exigido para a via extrajudicial
- Falta de consenso entre confrontantes, isto é, vizinhos do imóvel
- Contestação de terceiro sobre a posse alegada
- Imóvel com registro que apresenta divergência não resolvida administrativamente
Como se inicia a ação
A ação de usucapião é distribuída perante a vara competente da comarca onde está o imóvel, instruída com prova documental e testemunhal do tempo de posse, além da citação dos confrontantes e, quando cabível, dos órgãos públicos interessados.
Produção de prova no processo judicial
Testemunha que conhece o histórico de ocupação do imóvel, documento como conta de água, luz ou IPTU em nome do possuidor, e eventual perícia sobre os limites do terreno costumam compor a instrução processual da ação de usucapião.
Tempo de tramitação
O prazo varia conforme a complexidade da prova exigida e eventual contestação de confrontante ou de terceiro interessado, sendo em geral mais longo do que a via extrajudicial, justamente por envolver produção de prova em contraditório judicial.
Sentença e registro
Reconhecida a usucapião por sentença judicial transitada em julgado, o documento é levado a registro na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente, etapa que formaliza a propriedade perante terceiros.
Base legal do procedimento
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, permite o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando presentes os requisitos legais.
Ata notarial, o documento central
Lavrada por tabelião, a ata notarial atesta o tempo de posse do requerente e de eventuais antecessores na cadeia possessória, muitas vezes com diligência no próprio imóvel, e é a peça que substitui a instrução judicial na via extrajudicial.
Documentos exigidos pelo cartório
- Ata notarial com o histórico de posse
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado
- Certidões negativas dos distribuidores judiciais
- Anuência expressa dos confrontantes, isto é, dos vizinhos do imóvel
- Certidões dos órgãos públicos, quando exigidas pela matrícula
Quando o cartório encaminha o pedido para a Justiça
Se algum confrontante não concorda, não é localizado ou impugna o pedido, ou se falta algum documento exigido, o próprio cartório remete o processo para a via judicial, o que reforça a importância de reunir a anuência de todos antes de protocolar o pedido extrajudicial.
Vantagem de reunir a documentação com apoio técnico
Levantar previamente a matrícula, identificar corretamente os confrontantes e organizar a prova de posse antes de procurar o cartório reduz a chance de o pedido ser remetido à via judicial por falta de consenso ou de documento, o que atrasaria o reconhecimento da propriedade.
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